【微信课堂】贺继永：内地房企香港刊行点心债

2013-11-27 19:35

“pp电子房地产金融投资立异课堂第八讲”于11月21日晚上20:30-22:00在“pp电子金融投资研究微信群”举行。分享者：贺继永先生，pp电子金融委委员、凯通资源有限公司合资人。分享主题：“内地房企香港刊行点心债”。

贺继永先生

pp电子金融投资委员会委员、凯通资源有限公司合资人

以下是整理后的分享内容，供pp电子会员及业内同仁交流学习：

贺继永：各人晚上好

贺继永：我先应各人的要求，先给各人简朴先容一下点心债。所谓点心债，就是人民币计价的债券。之以是起点心债的名称，主要是由于2009年人民币推行国际化以来，香港可以说是最先最先的市场之一，其刊行量很小，就像点心一样。因而资源市场的人士就形象地将囤积在香港资源市场的这部分人民币所认购的这些债券，称之为点心债。

刘明启：虽然点心债对我们绝大大都是奢侈品，但我们真的很期待！

王红岩：呵呵，前两天通知时刚知道这个名词，今天刚有朋侪来交流了一下，才知道啥是点心债。

贺继永：凭证最新的统计数据资料显示，现在在香港的人民币存量应该在7000亿-8000亿之间，这是阻止到上半年6月30日的数据。现在年到8月30日，内地民营企业主要是房地产企业在香港刊行点心债已抵达500亿-600亿的规模。着实下半年刊行量已经加速，到现在应该抵达了700亿。

聂学东：新事物，学习。

王子晨：主要是来学习的。

王红岩：还请贺总给我们先科普一下吧。

贺继永：这确实是较量新的事物，现在点心债主要在香港的这700亿内里，大型房企刊行较多。可是中小型房企也是可以发点心债的，稍后我会给各人先容一下刊行点心债的前置条件和操作流程等。

贺继永：现在在香港的资源市场上，最常见的债券种类主要有两种，一个是点心债（即以人民币计价的债券），另一个是美元债。现在来讲美元债属于主流。

贺继永：像在香港上市的内地房企刊行点心债（即以人民币计价的债券）照旧较量多的，它们对工具的掌握较量熟悉。

贺继永：下面一张PPT是我之前为XX的一家房地产企业做的一笔点心债的简朴情形。这或许是一个3年期、6亿规模的点心债。债券的票面利息是4.05，加上所有其他本钱和用度，平摊到三年，每年的资金本钱利息或许是6.87（最终本钱）。

王子晨：条件是？

贺继永：各人可以详细地看一下结构示意图。

贺继永：条件提及来也较量简朴，能做到这么低的本钱，债券主要就是体现在增信这一块上，通过评级刊行人刊行债券的优劣来决议资金本钱的崎岖。我主要推荐的点心债，它的前置条件是房企要在经常做开发贷的银行，商谈好相关条件，开具一个备用信用证�；局蝗现信┕そㄔ偌诱猩獭⒅行�6家银行。

王红岩：现在中行做信用证较多，其他银行审慎一些。六家银行好象是中农工建招商尚有中信，是吗？

贺继永：对

贺继永：其中中国银行做这种备用信用证营业是最多的，这张PPT也展示了一些国企使用备用信用证结构的案例（上市公司果真信息）除了中国银行以外，其他5家银行也最先做这块营业。

贺继永：以XX这家房地产企业操作的案例来看，它与银行商谈的条件是80%用土地作典质给银行，另外20%是以包管金的形式（即1.2亿现金作为包管金）存入银行。最终银行是开具了一个6.6亿、3年半限期的备用信用证。以此来作为前置条件，在香港刊行点心债。

聂学东：资金可直接进到内地，本钱低太多了。

王红岩：做地产的，好象大多对信用证不熟。

贺继永：王总，房地产开发商不相识信用证没关系，银行是熟悉信用证的要害。现实上除了中国银行做备用信用证营业较量多以外，其他银行做的很少。

王子晨：开备用信用证的条件？

贺继永：王总问开备用信用证的条件，关于中小未上市的民营房企来讲，与银行可以谈下来的条件一样平常就是20%包管金，其余的80%是要有土地的典质或担保。这种方法更多的适用于中型偏大的房企。而相比银行的开发贷来讲，它不需要开发商五证或至少四证要齐全。

贺继永：而纵然是将土地证典质给银行来举行贷款，开具备用信用证的方法仍然比其限期要长，并且资金本钱要比银行的开发贷或者典质贷款要有所优惠。

王红岩：从XX这个项目看，要有全额担保？

王子晨：离岸人民币可以直接在境内支付吗？

贺继永：关于钱怎么从香港进来的问题，通常有几种渠道。以人民币计价的债券有一个优势，各人可以在第一张PPT里可以看到，由于信用证是银行开具的，通常是需要其上级央行相关羁系部分举行审批，可是以人民币计价的备用信用证无需央行外汇治理局的批准。

刘明启：钱怎样回来？

贺继永：详细进来的途径一样平常要通过外汇治理局。虽然不保存美元换成人民币的换汇问题，但由于钱是境外进来的，因此保存结汇的问题，其回程时也要经由外汇治理局，需要响应的手续。像XX的这个项目，专门认真承销的投行有一个专业人士，他是从国家外汇治理局退休后，返聘到了投行，专门协助客户处置惩罚钱币的返程问题，使其从香港回到企业账户。

王红岩：资金进入途径，以商业地产、工业地产或包管房名义向外管局报备，住宅地产难度大一些。

贺继永：另外，从银行的角度来讲，备用信用证属于银行典范的表外营业。而银行古板的开发贷或是典质贷款，这种表内营业不但有额度的限制，并且受住宅地产调控政策的影响较大。

贺继永：因此从整个危害的角度来讲，相比银行直接贷款给开发商，银行作为一个担保人的角色所肩负的危害要小。并且关于银行来讲也保存着三点激励：一是获得一笔恒久大额的存款；二是其典质品并不比典质贷款的要少；三是表外营业。

贺继永：开具备用信用证，银行的收费标准一样平常在每年0.5-1.5之间。那么我所知道一个情形是，中国银行给AA的一家国企开备用信用证，在香港刊行点心债，它给中国银行的担保用度仅为0.3，这应该也是业内很低的情形了。虽然之外会保存一些隐性本钱。

贺继永：从流程上来讲，给各人的建议是，若是是权衡这种模式的优劣，是否适合本公司去做的话，小型房企不适合，而未上市的中型偏大房企做恒久融资的话，那么这种模式作为财务结组本钱优化来讲是很不错的。

聂学东：贺总，文化旅游项目好做吗？

贺继永：文化旅游项目的看法照旧不错的，这也是问到了一个后半部分的问题。前半部分就是向银行顺遂开立备用信用证，这就乐成了50%。而剩下的部分就是以什么样的看法去做。那么关于香港来讲，它对房地产的认可度很高。虽然今年整个香港的资源市场运行的不是很好，在调控的状态下，房地产企业的发债照旧很强烈的，获得追捧。

贺继永：像今年上半年，万科刊行8年期的债券，票面利率抵达了2.755。虽然万科是业内的龙头企业，在资源市场的认可度也很高，没什么可比性。但只要是六大行开具的备用信用证，其刊行债券的评级事情是由开具信用证的银行来做�；旧献式鸨厩�，3年期坚持在3.75-4之间，5年期坚持在4-4.5之间，视其时市场情形。

王红岩：万科8年期（似乎）票面利率2.75%，难以想象。

刘明启：万科那么低，是否与和铁狮门相助有很大关系？

贺继永：和他自己的品牌及其时市场情形有关。

贺继永：从流程上讲各人要想做的话，建议各人和关系较好的六大行来相识一下综合授信的问题，一样平常来讲需要有开具信用证银行的足额授信，看其愿不肯意开这个备用信用证，几率较量高。虽然有些地方的银行没做过这种立异营业。

贺继永：从我的小我私家履向来讲，想中国银行做备用信用证的营业许多，从它中国银行的系统里能视察出相关项目做过许多同类营业，那么到分行、总行去审批时会较量容易。

贺继永：跟银行谈好开具备用信用证的条件后，然后需要做的是在香港或新加坡建设一家空壳公司，来作为债券的刊行人。

贺继永：一样平常来讲刊行的额度是从3个亿起发。大型投行一样平常要求5个亿以上，二流投行也要在3个亿以上。虽然这也是思量到资金本钱是一次性的。

贺继永：从跟银行基本谈妥备用信用证——选定承销商做结构——搭建空壳公司——开立正式备用信用证——到最后召募完毕，一样平常在一个半月到两个月左右的时间。最后两到三周的时间，钱从香港回程至实体企业。

王红岩：流程：首先六大行谈综合授信，第二步在香港或新加坡建设空壳公司，一样平常3个亿起发。

贺继永：这就是整个大致的一个流程，各人有什么问题可以只管提，我来举行针对性的解答。

聂学东：除了房地产，其他类型的融资可发吗？

贺继永：原则上虽然是可以的，由于香港资源市场较量市场化，只要有银行响应的担保，其他较量好的看法也可以做。

王红岩：我讨教个问题：从海内债市来看，企业债、私募债都是最先低，越走越高，香港市场房企发债是否有走高的趋势？

贺继永：现在是这么一个情形，香港市场房企的债券，认购的资金本钱较低，现在人民币计价债券的认购者主要为非洲、东南亚政府，他们主要目的是保值和增值。虽然随着其时市场的情形，会有所波动，可是凌驾1个点以上的波动较难。虽然随着美国QE的推行，或许会使票面利率上升。

刘明启：恒大融资的本钱为什么那么高？

贺继永：首先恒着述为上市房企，它一定没有用备用信用证的方法去融资。直接是凭证其上市公司的情形对其刊行的债券举行评级，凭证评级的情形来定融资本钱的崎岖。本钱高可能的缘故原由有二：1是资产欠债率偏高；2是无典质无担保（非上市公司基本做不了）。

刘明启：穆迪对恒大的评价是，恒大未来的高增添很是依赖"以债养债"的固有模式，债务危害较高，二三线为主的物业组合保存不确定性，但胜在现金流足够充裕。与之相比照的是，10月31日刊行的中外洋美元优先票据，为年内少有的被三大评级机构授予投资级别的房地产债券。11月2日，中外洋乐成刊行了三档高级无担保美元债券，5年期、10年期和30年期各5亿美元，息率划分为3.375%、5.375%和6.375%�？杉�，市场化评级对本钱的影响是很是大的。

刘明启：中介用度或许是什么数目级？

贺继永：整个用度的组成是这样，按5年期来算，票面利息为4.25-4.5，银行担保用度1个点是较量市场化的。这是每年牢靠的5.5（牢靠用度）。除开这些，一次性的用度好比说投行用度（融资额的1%）、状师用度等其他中介用度，3年期平均下来每年约为1%，5年期的话应该不到1%。

贺继永：列位有什么相关问题可以随时交流。

杨乐渝：@贺继永展现了＂学习、分享、立异、共建＂的pp电子精神，期望金融投资群下次的分享。

其他互动：谢谢贺总的分享！

主持人：这也是pp电子金融微信群分享交流改版后的第一次，希望各人有什么意见随时提，以刷新咱们的交流平台事情～之后咱们会线上线下组织更多的交流运动，咱们妄想下一次pp电子金融微信群举行三中全会后对房地产金融的影响，其所面临的机缘与挑战举行交流～

互动：这个主题也不错。听听房地产市场的生长趋势。

主持人：谢谢贺总今天精彩的分享，期待陈主任下次精彩的交流！

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